国内“拥有”2套房家庭，未来10年什么样结局？李嘉诚预测应验了

国内“拥有”2套房家庭，未来10年什么样结局？李嘉诚预测应验了

2021 年以来，全球资本市场洪水遍地，世界各国争相增发货币，美联储、欧盟、日本、韩国、澳大利亚等纷纷开启了尘封多年的印钞机。

「带来的结果显而易见」 全球房产呈现出大跨步上浮状态，美国、加拿大、澳洲、韩国首尔、英国等地区的房市价格快速上浮，有的涨幅 10%，有的涨幅达到 50%，据不完全统计，现阶段全世界 89%以上国家的房子在上升。

有 89%的国家房子在上涨，其中涨幅超过 10%的就有 10 个，包括土耳其、新西兰、斯洛伐克、卢森堡、美国、瑞典、秘鲁、波兰、奥地利。 不只是房子，全球大放水，黄金、白银、大宗商品、原材料等等价格均创下了新高。

**有一个很疑惑的问题：**2021 年以来，全世界房产都在上浮，为啥只有中国的房地产稳如泰山，并且从年中开始，多数城市的房子不仅不涨，而且连连下滑。这显然不符合当前的“货币增发”大方向，毕竟一直以来，房地产在各国都属于高热行业，且属于重资产行业，一旦百姓手中钱多了， 第一件事便是囤房。

二季度至四季度，我们根本没有看到资本“规模流入”房产行业的情况，究竟是什么原因让中国房产能如此“沉着冷静”呢？

指闻君总结起来，主要有 3 点：

1、房市资金被掐断，楼市失去了巨额资金。

过去的 20 年里，房地产之所以能保持高速的增长态势，其核心的因素就在于源源不断的金融机构资本注入，专家「黄奇帆就曾这样说到」其实要限制房地产的增速，措施很简单，直接禁止银行给房地产开发商们贷款即可。2020 年央行首次提出“三红线”，约束房企们的融资增长速度，与此同时在 2021 年，再次升级，为各类金融机构制定了向房地产领域发放贷款的上限比例。

房企剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%；

净负债率不得超过 100%；

现金短债比要大于 1 倍。

在影响方面，「万科的郁亮就说到」，三红线等诸如此类的改革，意味着今后房企们失去了巨额融资的红利期，这些政策把所有房企们拉到了同一起跑线上，郁亮说未来房企们只能依靠管理创造红利。春江水暖鸭先知，房市一丁点变化，房企们比谁都敏感，2021 年以来，房产类股市屡屡飘绿，这就足以说明，风向真的变了。

2、房产早已供过于求，于情于理，价格难涨。

「根据马克思在《资本论》对商品价格的定义」，马克思认为，影响商品价格的主要有 2 个方面因素：① 建造房子的直接成本，包括地价、建筑材料、人工费等，这也被业内人士成为“楼市的面粉价格”，在面粉价格不断上浮的情况下，面包的价格自然也会上涨；② 住房的供给量和需求量的多寡关系，1998 年住房改革开始的前几年里，市场上确实住房供给偏少，需求众多，导致住房在需求不断扩张的情况下出现上行。而房产学者们分析认为，其实从 2010 年开始，住房就不再匮乏了，反而过剩成为常态。

「学者任学者在《城镇住房过剩还是不足》报告中给出数据」，任学者认为，城市存量房产超过 3.11 亿套，户均保有量达到了 1.1 套，由此可见住房早已过剩了。对于 3 亿套房子的数据，指闻君认为具有一定的可信度，毕竟 98 年至今，城市的建房速度有目共睹，多年以来，几乎所有的城市都在一股脑开发房地产。房产遍地走早已经成为了楼市的常态。西南财大在几年之前就曾研究认为，城镇的空置房产数量超过 6500 万套，比如北京的所有空置房全部释放出来住人，可以解决至少三分之一人口的居住问题。

所以，房子如此之多，住房过剩如此明显，那么为啥还涨得动呢？道理显而易见。

3、生育率下滑，解决高住房成本成必然举措。

近 10 年来，我国生育率呈现出不断下行的态势，联合国在《世界人口预测和展望》报告中预测，到 2100 年，全世界人口或达到 100 亿人，届时位居第一人口大国的依然是中国，总数量在 10 亿人左右。可以看出，联合国其实对于中国人口的缓慢下行早有预见了。

根据第七次人口普查数据显示，我国总人口为 14 亿人，不过年龄结构呈现出老龄化态势，未富先老成为了新迹象，2021 年新生儿只有 1062 万人，60 岁以上的老年人数达到 2.6 亿人，占比 18%，可以说已经进入到了中度老龄化阶段。白岩松就曾说到，要解决人口问题，关键还是需要提高第一胎生育意愿，人们连一胎都不愿意生养了，更何况是二胎和三胎等，白岩松认为没有一娃的话，二娃三娃更加不可能。

2016 年，二胎全面放开，然而效果不佳，可以说并没有起到正向大跨步拉动作用。2017 年至 2020 年，新生儿数量逐渐递减。

「人口学家梁建章认为，有两大拦路虎：住房成本、教育成本」。这也是多数人公认的现状问题。如何解决？2021 年以来，高层屡屡定调，一方面住有所居，另一方面一刀切取消学科类辅导，更有学者建议，可以一胎买房 9 折、二胎 7 折、三胎 5 折，甚至生一个孩子发放 100 万现金，不管是住房折扣还是补贴，限制房产速度都是题中之意。

楼市的一系列新变化，对于无房人和手上房子较少的人并无太大影响。随着房市进入平稳期，二套房以上的人开始倍感着急，一方面房产增值幅度缩水，另一方面住房成本提高或愈演愈烈。「那些国内“拥有”2 套房的家庭，未来 10 年面临什么样结局？李嘉诚预测应验了！」

房市涨落方面，前华人首富李嘉诚早有预测，2013 年李嘉诚宣布“今明两年要卖房”，截止 2021 年底，李嘉诚已经陆续卖出了至少 500 亿元的内地房产项目（当然，也有人说李嘉诚已经出售和套现了至少 1000 亿元）。

为啥李嘉诚那么早就急于退出内陆房产市场？李首富其实早预测指出，如果房子继续按照现在的进度建设下去，未来房子将变得越来越不值钱，现在看来，李嘉诚的预测正在应验了。一方面住房数量远大于需求量，另一方面解决低生育同样需求降低住房成本，再加上在“财富第三次分配”的格局下，住房市场已经不可能重复过去的辉煌了。对于二套房以上的人，10 年后什么样结局？指闻君认为有 2 点需要提前看：

「1、无人接盘」。对于年轻人是否应该购房的问题，王石这样说的，王石认为，年轻人不需要买房子，年轻人结婚之后，你的父母、岳父岳母都会把房子留给你，所以根本不用担心没有房子住，而且在独生子女盛行的历史阶段里，不管是男方的房子还是女方的房子，未来一个出生的小孩或继承至少 5 套以上房产。这一点在德国、日本等都有体现，老龄化增加，新生儿减少的情况下，房子只会快速堆积。

这对于二套房及以上的人来说，算一个不友好的消息。

「2、房产成本高」。近些年来，房产税、遗产税、空置税的消息不断传来，社科院、人口学家马光远等异口同声地预测指出，在接下来 5 年内房产税到来的可能性非常之大，另外根据「前不久的报道」，2022 年之前，房产税或开始逐步试点，有 5-10 个城市率先尝试。房产税是财产保有税，房子拥有越多，那么房产税的成本就相对越高，例如你拥有 500 万元房子，按照 1%计算，每年的费用就达到了 5 万元，如果是 1000 万元房产呢？可能就是 10 万元。

除了房产税之外，遗产税、空置税等声音也不断涌现。之所以这些“措施”会在近些年来不断出现，其实还与“家庭财富”分配有关系，我国发展 40 年以来，户均资产超过 318 万元，但这仅仅是平均数据，在年收入方面，超过 9 亿人月入不到 2000 元，还有 6 亿人月入不到 1000 元，当然了也有人月创收 20 多亿元。可谓一个天上一个地下，一旦差距拉大，那么负面效果就会出现，资产保有费用的提升，也是“财富再分配”的一个必由之路。